【遊煩悩林】施

いま感じたことを

こんにちは。

ご機嫌いかがですか。

株式会社五識の田中です。

今日はふと感じたことを書きます。

テーマは「施」。

• おこなう。実行する。
• ほどこす。もうける。
• めぐむ。めぐみあたえる。
• しく。広く行き渡らせる。

などの意味を持つ言葉です。

現代では、「ほどこし」という言葉に「上から目線」「与えてやる」のニュアンスが含まれているように感じます。

強者が弱者に、富める者が貧しき者に、という二元論に絡め取られているようです。

わたしは、「施」の本当の意味は「幸せのおすそわけ」だろうと思っています。

ちょっと田舎に行けば、「近所の人から○○もらったから、よかったら（あなたも）もらってください」という「おすそわけ文化」は未だに残っていませんか。

たくさんもらっても自分では処理しきれないから「もったいない」という心理が働くのでしょう。

とてもエコ（eco）で、SDGsの本質的な行いではないでしょうか。

電車などで見かけますが、SDGsのバッジをつけていても、他人を思いやれない人間は少なくないと思いませんか？

二十年くらい前には「勝ち組」や「負け組」という言葉がもてはやされたように、手に入るモノは何でも手に入れることが「是」とされた時代もありました。

未だにその感覚（ego）で生きている人も多いようですが、たしかに時代は変化しつつあると思います。

本来は行政が行うべきコトを「ボランティア」に任せていることには納得できませんが、本来のボランティアは、やはり「幸せのおすそわけ」でしょう。

（ほとんどの人は）おすそわけに見返りを求めることはないと思います。

敬虔な仏教信者であった宮沢賢治の「雨ニモマケズ」の一節には「無財の七施」の考え方が現れています。

東ニ病気ノコドモアレバ

行ッテ看病シテヤリ

西ニツカレタ母アレバ

行ッテソノ稲ノ束ヲ負ヒ

南ニ死ニサウナ人アレバ

行ッテコハガラナクテモイヽトイヒ

北ニケンクヮヤソショウガアレバ

ツマラナイカラヤメロトイヒ

「無財の七施」とは……

1. 眼施（げんせ）やさしい眼差しで人に接する
2. 和顔悦色施（わげんえつじきせ）にこやかな顔で接する
3. 言辞施（ごんじせ）やさしい言葉で接する
4. 身施（しんせ）自分の身体でできることを奉仕する
5. 心施（しんせ）他のために心をくばる
6. 床座施（しょうざせ）席や場所を譲る
7. 房舎施（ぼうじゃせ）自分の家を提供する

わたしは凡夫です。

敬虔な仏教徒といえるほど、ストイックな生き方もできていません。

笑うのが下手だと言われます。

どちらかというと言葉遣いはキツいです。

自分の家を提供するほど心の余裕はありません。

幼いころ、120円を握りしめて、コカ・コーラの瓶を買い求め、うれしさのあまり、途中で落として割ってしまうような凡夫です。

せめて、１．２．３．４．５．くらいはできるような人間になりたいと思います。

いまのわたしは、

近所の子どもが１枚の硬貨を握りしめて、飲みたいジュースを飲めるように、自動販売機の価格を「一般価格より安く」設定するくらいしかできません。

「そんなのは自己満足にすぎない」という声も聞こえてきそうです。

たしかに自己満足なのかもしれませんが、今まで生きてこられたことに対する「幸せのおすそわけ」だと思っています。

「施」の本来の意味のように、「幸せのおすそわけ」が「広く行き渡る」世の中になれば、もう少し過ごしやすい世の中になるのではないでしょうか。

最後まで読んでくださって、ありがとうございます。

またお会いしましょう。

【地域貢献】ウチの町で３番目に安い自動販売機（たぶん）⑦

現在発売中の商品ラインナップ

発売待機中の商品

このブログのまとめ

この自販機は地域の皆様のリクエストで成り立っています

リクエストは自動販売機のＱＲコードからおねがいします

現在発売中の商品たち

画像はすべてイメージです。

販売中の商品とイラストやパッケージが異なる場合があります。

コカ・コーラ（500ペット）　120円

ポカリスエット　100円

３０％ＯＦＦで販売中

ゴクリ　100円（旧販売価格150円）

黄金烏龍茶　120円

モンスターパイプラインパンチ　200円

タリーズブラック　150円

　あたたかくして販売しています　

ミルクとコーヒー　100円

　あたたかくして販売しています　

じっくりコトコトとろ～りコーン　100円

４０％ＯＦＦで販売中

　あたたかくして販売しています　

プレミアムボス　60円（旧販売価格100円）

オロナミンＣ　100円

デミタスカフェモカ　100円

コカ・コーラ（350缶）　80円

ファンタグレープ　80円

ファンタオレンジ　80円

スプライト　80円

現在の商品が販売を終えないと

新しい商品を入れることができません

発売待機中！

おたのしみに！！

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

【無料相談】中古住宅の活用方法（１）

 

中古物件は世界に唯一の「商品」

みなさま、こんにちは。

株式会社五識　代表取締役の田中臣治です。

先日は近くにお住まいの方が、ご家族のことについてご相談に来ていただきました。

「相談」というよりもいろいろとご不安なコトがおありだったようです。

おしゃべりでも、お悩みごとでも、本当にありがたいです。

今日のご相談は、中古の戸建てについてです。

他県にお住まいのＡさんからです。

Ａさんのお母様は高齢で、近いうちに地元に戻ってきたいと考えていらっしゃいます。

お子様方は独立して、ご主人が定年を迎えたら、一緒に地元に帰りたいと思っていらっしゃいました。

ご主人は転勤族で、ご兄弟も多いので、住む場所については「どこでもいいよ」と仰っているそうです。

Ａさんご夫婦は、某県で２階建ての戸建てを購入されました。

売却を考えていたそうですが、近所の方や職場の方から「貸家にしたら家賃が入ってくるよ」と言われ、どうするか悩んでいらっしゃるとのこと。

中古住宅を貸すメリット

• 借りる人がいれば「定期的な収入」が見込める
• お子さんに相続する場合に相続税が多少安くなる

中古住宅を貸すデメリット

• 家屋の修繕は貸主がしなければならない
• 遠方にある場合「管理」が難しい
• 管理会社に委託したら家賃収入が減る
• 借り手がいると退去してもらうのが難しい

老後のことを考えたら、少しでも経済的な余裕がほしいところです。

いい人がずっと住み続けてくれたら、それはお互いに幸せでしょう。

しかし、家も経年劣化していきます。

賃貸住宅（マンションやアパート）に住んだことがある人はわかると思いますが、住宅設備に不具合があれば、管理会社か大家さんが修理をしてくれます。

たとえば、ご主人やご家族のどなたかが、ＤＩＹなどが大好きで、設備の修繕くらいは一人でできる、ということであれば大丈夫かもしれません。

良心的な方ならまだしも、借りている人がめちゃくちゃな使い方をして「破壊」することもありえます。

そのようなときには、「オーナーチェンジ」さえ、ままならないことがあります。

ましてや、家主が他県に済んでいるとなれば、めんどうくさいことこの上ないでしょう。

多くの場合、近くの工務店に修理を依頼するか、管理会社に管理を委託するようです。

また、戸建てを持つことによって発生するのが、固定資産税です。

家賃に上乗せしてしまえば、借りる人がいなくなってしまうでしょう。

もしも、家を貸すなら、自分の目が届く範囲が理想です。

遠方であれば、「良心的な管理会社」に委託することをオススメします。

Ａさんのご主人が退職されるまで、まだ時間があります。

賃貸のメリット・デメリット、売却のメリット・デメリットを、ご家族とよく話し合ってください、とお話ししました。

ついでに、現住所付近の売買実績のデータもお渡ししました。

Ａさんも「へぇ、こんな金額になるんですね」と驚いていらっしゃいました。

査定をする際に、最近の取引事例をもとに算出することがあります。

これを、取引事例比較法といいます。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

【創業応援】年末調整の準備をしてみた

年末調整の準備をしてみた！

いま働いている会社で書かされる書類もつくっちゃえ！

《このブログのまとめ》

・年末調整の時期に書かされる書類ってめんどうくさかな？

・国税庁のホームページに便利なもんが落ちとーばい！

年末調整（源泉徴収票発行）の準備

みなさま、こんにちは。

株式会社五識代表取締役の田中臣治です。

この時期になると、年末調整のために、いろんな書類を書かないといけなかったので、以前の職場の同僚たちも、

めんどくさかー（めんどうくさいね）

せからしかー（煩雑だね）

去年のとかおぼえとらーん（去年書いたもの（マイナンバー等）を覚えていないよ）

もうすかーん（もういやだ）

など、口ぐちに愚痴をこぼしていました。

自分で会社を起こしてみて、税務署からがっつり書類が送られてきました。

え？コレ全部書かなきゃいけないの？！

……と思っていたら、あら便利！

国税庁のホームページに『書き込めるＰＤＦファイル』があるじゃないですか！！

国税庁→　各種申告書・記載例（扶養控除等申告書など）

『入力用』を自分のパソコンに保存します。

必要があれば『《記載例》令和・・・』も保存しておきましょう。

記入の際に必要なモノ

①　自分（配偶者や子ども）のマイナンバー

②　生命保険や個人年金、地震保険などの控除に必要な書類

③　住宅ローン減税を申請する場合はその書類

④　年の中途で起業した場合……国民年金の支払い証明書

⑤　配偶者の給料が少ない場合はその合計額がわかるもの（給与明細等）

⑥　高齢者を扶養していたり、勤労学生を扶養している場合は関連する書類が必要

手書きがお好きな方は、手書きでも構わないと思います。

ＰＣに残しておけば、翌年度はコピペで済む内容もありますので便利です。

起業した人にとって重要な点

国税庁→　各種申告書・記載例（扶養控除等申告書など）

↑このページの下の方に

国税庁→　A2　源泉所得税関係

↑このページをひらくと

国税庁→　A2-2　給与所得・退職所得に対する源泉徴収簿の作成

↑このページをひらくと

「年末調整計算シート」というExcelファイルがあります。

便利です。

便利ですが、マクロが入っていますので、ご利用には十分にご注意ください。

会計ソフトによっては

インボイス制度

電子帳簿保存法

毎月の給与計算から

年末の源泉徴収票まで

すべてカバーしてくれるものがあります

どうせ購入するのであれば、よりよい商品を購入することをオススメします。

足りない商品を買うと、後から追加で費用が発生するので、馬鹿馬鹿しいですよ。

（税理士さんとも相談するといいかも）

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

【遊煩悩林】縁

いま感じたことを

こんにちは。

ご機嫌いかがですか。

株式会社五識の田中です。

今日はふと感じたことを書きます。

テーマは「縁」。

• ふち。へり。まわり。
• よる。すがる。たどる。たどる。よじのぼる。
• えにし。ゆかり。つながり。
• めぐりあわせ。

などの意味を持つ言葉です。

わたしは以前、中学校や高校で国語の教員をしていました。

生徒には、口癖のように『辞書を引け』と言っていました。

紙の辞書でも電子辞書でも便利な道具に過ぎません。

使うのはどちらでもいいのです。

ひとつひとつの言葉に込められている意味を知るだけでも味わい深いと考えています。

職業柄、多くの人と出会い、別れてきました。

死別という悲しい別れも経験しましたが、ご縁は残っていると感じます。

生きていても疎遠になる人もいます。

亡くなってしまっても身近に感じる人もいます。

（あくまで個人の感想です）

どちらにしても、有り難いことに「縁」で結ばれていると思うのです。

中島みゆきさんの『糸』が好きだという先輩がいました。

経と緯で紡いでいく……素敵な歌詞ですよね。

糸の先端はどこか遠くにあるのですが、たしかに重なる部分がある（あった）のです。

有り難いですね。

ほんとうに有り難いと思います。

全く畑違いの仕事を始めましたが多くの「縁」に支えられていることがよくわかります。

上の写真の編み目の一つがはずれてしまえば、すぐにほつれてしまいます。

信頼してお子様や物件を預けてくださるお客様。

わからないことを一つ一つ丁寧に教えてくださる先輩方。

見まもってくれている家族や友人。

どれかが欠けてしまえば、綻んでしまうものばかりです。

有り難いですね。

ほんとうに有り難いです。

わたしたちの人生は、わたしという紋様（あや）そのものです。

キレイにあやなせば、美しい模様が浮かび上がってくるでしょう。

雑な生き方をすれば、見苦しいモノになってしまうかもしれません。

地味か派手か

豪華か質素か

価値観は人それぞれなので、良いも悪いもありません。

ただ、丁寧な生き方はしたいと思います。

丁寧に編んでいても間違えることはあります。

雑な生き方で絡まってしまうよりも、間違ったらやり直しができる丁寧さくらいは持っていたいと思います。

たとえば、このブログを見てくださっているあなたとも「縁」で結ばれているのだと感じます。

最後まで読んでくださって、ありがとうございます。

またお会いしましょう。

【地域貢献】ウチの町で３番目に安い自動販売機（たぶん）⑥

新発売の商品は特にありません

発売待機中の商品

このブログのまとめ

この自販機は地域の皆様のリクエストで成り立っています

再発売待機中！投げ売り！！

400g缶

以前、１５０円で販売していたGokuriですが

期間限定価格　１００円

で販売する予定です

売り切れ次第終了です

発売待機中！ぞくぞく！！

最近、リクエストが多くてとても有り難いです！！

ありがとうございます

しかし、地域の皆様のリクエスト、地域貢献の一環として、商品の準備は着々と進んでいます！！

現在の商品が販売を終えないと新しい商品を入れることができません

商品が余らないか？？　と、背筋に冷たいモノが流れますが、がんばります！！

おたのしみに！！

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

【地域貢献】ウチの町で３番目に安い自動販売機（たぶん）⑤

福岡で○番目に安い自動販売機

このブログのまとめ

ＦＢＳ(福岡放送)「福岡くん。」に面白いアンケートがあるらしい

日曜日の午後：地元検証バラエティ

日曜日のお昼の福岡のテレビ番組は、

・九州各地を旅する番組

・地元検証バラエティ

・お笑いコンビのロケ番組

などがあります。

11月5日はお客様のご自宅に訪問していたのですが、知り合いから電話が入りました。

「いまどこ？　なんしようと？　『福岡くん。』でおもしろいことしよーよ？」

お客様との打ち合わせが終わり、「福岡くん。」のホームページを見ました。

ん？

東福岡高校特集？？

別に東福岡高校出身でもなく、中学時代に「フクト」のテスト会に行った程度……。

強いて言うなら、東福岡高校の教員採用試験に落ちたくらい？

知り合いいわく、

「アンケートのページ見てん！！」

福岡で一番○○な○○

自分で調べた限り、ウチの町（須恵町）で３番目（本当は４番目？）なんですけど……

福岡県内で調べたら、もっと安いところはあるだろうに。

以前の記事 にも書いたけど、

トライアル須恵店には６０円の飲み物があるのよ……

高原ミネラル福岡営業所の前では１８０円の「モンスター」を売ってるのよ……

いち視聴者として、どこに、どんな自販機があるか、楽しみたいと思います。

現実問題として、気温が高くて、温かい飲み物が売れません。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

【学習支援】こんなこともやってます。

学習支援事業

このブログのまとめ

中学生から社会人の「まなびたい！」にお応えします

中学生の保護者様から

中学１年生のお子様をお持ちのお母様からご相談がありました。

「中学生になって『数学が全然わからん』って帰ってきます。どうしたら良いですか？」

よくある話ですね。

演算記号（＋－×÷）だけではなくて、文字まで出てくるのですから、わからなくなるのも理解できます。

抽象度が高くなるほど、国語も数学もわからなくなることが多いようです。

『全然わからん』とおっしゃるお子様は、十分伸びしろがありますし、言葉の裏には『わかりたい！』という気持ちが含まれています。

その『わかりたい』という気持ちを大切にしてあげてください。

このタイミングを逃すと、勉強が大嫌いになってしまう可能性があるからです。

ＮＧアクション

• 学校の授業を聞いてないからでしょう！！
• 授業中寝ているんじゃないの！！
• がんばれ！！（その後放置）
• 宿題ばかり出す塾に行かせる……
• レベルの合わない塾や家庭教師に任せる……

お子様のヤル気が、みるみる消えていきますよね。

実際に寝ていて（ボーッとしていて）聞いていないお子様もいらっしゃるでしょうが、多くのお子様は、本当に「授業で先生の話を聞いているのに、わからなくなる」のです。

それは、先ほど書いたように“抽象度が高くなる”からです。

できるだけ、身近な例や易しいレベルから再確認・学び直しが必要になります。

授業はどんどん進んでいきますから、当然に、早めの対策が必要です。

しかも、その子に理解度に合わせた指導が大切です。

現在実施中のプログラム

• 社会人対象の看護専門学校入学試験対策
• 中学１年生「数学」

対応可能プログラム

• 中学生：全教科
• 高校生：国語・数学（Ⅰ）（Ａの一部）・小論文
• 社会人：専門分野を除く各教科・宅建．．．など

株式会社五識では、

Ｚｏｏｍ・メール・ＦＡＸなどを利用した学習支援をおこなっております。

１単元（例：数と式）だけでも構いません。

弊社 ホームページ からお問い合わせください。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

【創業応援】給与所得者のうちに株式会社をつくっておけばよかった（あくまで個人の感想です）

「会社」をつくるなら、お早めに！

（個人的な意見です）

《このブログのまとめ》

・え？　そんなものまで経費なん？

・株式会社でも合同会社でもつくってみんしゃい！

株式会社をつくるリスク💥

みなさま、こんにちは。

株式会社五識代表取締役の田中臣治です。

もしも、過去に戻れるなら、いつがいいでしょうね？

わたしなら、さまざまな資格取得や、会社を起こす方法を高校生の自分に教えてあげたいですね。

某猫型ロボットのように、過去には戻れませんが、未来の自分を形づくることは可能です。

現在の自分が、たくさんの知識や経験を蓄えることで、未来は必ず良いモノにできます。

さて、これから会社をつくった方がいいと思う理由を書いていきます。

しかし、当然にリスクもあります。

先にリスクを理解してください。

そのリスクを許容できるのは、まだ親の庇護下にあったり、サラリーマンとして確実な収入があるからこそ、かもしれません。

リスク１

『お金がかかる』

・会社起業（会社をつくる）時も、会社清算（会社をなくす）時もお金がかかります。

　定款の認証費用、法人登記の登録免許税、資本金の準備、税理士等各専門家への支払い等……

・法人があるだけで「法人住民税」や「法人事業税」が徴収されることがあります。

　たとえ、赤字決算だった（利益が出なかった）としても、最低７万円の法人住民税が発生します。

　一方で、儲けたら儲け分だけ税金を徴収されます。

［法人　赤字　税金］などとググってみてください。

リスク２

『副業がバレる』

・当然、公務員は副業できないのが原則です。

・サラリーマンでも、就業規則において副業を禁じている場合、懲戒処分を受けることがあります。

リスク３

『めんどうくさい』

・会社を経営するわけですから、会計処理等をおこなう必要があります。

・確定申告の時には、帳簿が正しいかをきちんと確認しなければなりません。

実際に、企業で働いていると、経理の人がいて、営業の人がいて、総務の人がいて、上司や社長なんかがいるわけです。

経理の人は、面倒くさい「給与支払いの処理」や「領主書の確認」をしてくれているわけです。

営業の人は、下げたくもない頭を下げて、会社のために仕事を持ってきてくれているんです。

そういったさまざまな仕事を、自分一人でするわけですから、めんどうくさいですよね。

じゃ、会社つくるのやーめた、でも、だれも困らないから大丈夫です。

それでも会社をつくりたい！

この絵のように、迷って、悩んで、それでも「会社をつくりたい」というあなた！

そのチャレンジングスピリットにかんぱいです。

まず、会社をつくる際に「目的」を考えておきましょう。

いずれ独立するのであれば、その業種＝「目的」となります。

特に思いつかなければ、「資格」や「許認可」がいらない業種を考えましょう。

メルカリなどで儲けようと思っている人は「古物商」などの「許認可」が必要ですよ！

資格がなくてもできる業種例

・写真業　←写真を撮るのが好き

・教育コンサルタント　←子どもが独立した、コンサルタントはだれでも名乗れる

・廃プラスチック製品製造業　or　プラスチック製日用雑貨製造業　←海岸に落ちている廃プラで作品作りなど

などなど、考えてみればいろいろと浮かんでくるはずです。

「目的」の最後に

前項各号の事業に附帯又は関連する一切の事業その他前項の目的を達成するために必要な事業

という項目を忘れずに入れましょう！

定款をつくり、各種届け出や申請をおこなって、会社ができましたか？

リスクを少しだけ回避する方法

起業時や清算時の費用負担は仕方ないですね。

会社をつくるために必要だったのですから。

では、それ以外のリスクはどうやって回避したら良いでしょうか？

『めんどうくさい』というリスクを避ける方法。

・楽しみながら、なんでも自分でやってみる。

・税理士などと顧問契約を結んでみる。　←お金を払って全部やってもらう

・経理ができる人を雇ってみる。　←人件費がかかりますが助成金が出ることも……

『お金がかかる』というリスクをすこしだけ避ける方法。

・法人住民税は、赤字決算でも納めないといけません。

・法人税は利益に対して納めるべきモノです。　←利益が出なければ、納められません。

１）会社の経費

　自宅に「会社」をつくりました。

　水道代や電気代、通信料のいくらかは会社の経費ですよね？

　（一日中「会社」にいれば、８割くらいが経費かもしれませんが、実際は１割～２割分くらいですよね？）

　消耗品もいくらかは会社の経費ですよね？

　（写真業であれば、フィルム代や現像代は、当然経費です）

　（打ち合わせをすれば、会議費です）

　（もしかしたら、会議のための食事をした場合も経費かもしれません）

　（材料を海岸まで取りに行った費用も、当然経費です）

　（もしかしたら、そのクルマもガソリン代も経費かもしれません）

　（コンサルティングでお客様にお茶やお茶菓子を出したら、当然経費です）

　生命保険などの保険料は「会社」負担ですよね？

　（会社が保険料を払って、受取人も会社になっていれば、経費です）

　（退職金の積み立てなどは「会社」経費ですが、受け取り時は要注意）

　その株式や投資物件を買ったのは「会社」ですよね？

　（会社の場合、有価証券を持っているだけで「益金」「損金」処理が必要）

某大企業（白い犬…球団…携帯電話の……）が何億円も「損失」を出しても潰れないのは「保有している株式等が目減りして（安くなって）いるだけだから、現実のお金の動きはないのに、赤字決算になっている」からなのです。

２）社長の給料（報酬）　

　自分がつくった「会社」から給料（報酬）をもらったら、副業がバレますよ？

　経理の人から『○○さん、給料２０万円／月なのに、住民税とか所得税がめちゃくちゃ高いんですけど、計算間違ってませんか……』と人事や総務に相談がいくと、即バレです。

　「会社」からの給料（報酬）はゼロにして、会社に利益が貯まっていくようにすれば良いのです。

　そうしないと、あなたは二重・三重にも税金や社会保険料を納めなければならなくなります。

　独立したら、必要な額を給料（報酬）として「会社」から払ってもらうと良いのです。

　給料（報酬）も経費ですからね。

３）帳尻が合うようにする

　株主は、あなたです。

　最終的（たとえば清算時）に、株主は、「会社」に貯まっていたお金を「分配される権利」を持っています。

　「会社」に借金が残っていても、あなたが「会社」の「連帯保証人」でなければ、支払い義務はありません。

現代は、自分がやってみたいことに積極的にチャレンジする時代です。

やらずに後悔するよりも、まずははじめてみましょう。

あなたのトライを応援しています。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

【地域貢献】ウチの町で３番目に安い自動販売機（たぶん）④

新発売の商品（10月27日）

発売待機中の商品

このブログのまとめ

この自販機は地域の皆様のリクエストで成り立っています

新発売！マウンテンデュー

ファンタグレープ　350ml.缶　　８０円

スプライト　350ml.缶　　８０円

ファンタオレンジ　350ml.缶　　８０円

マウンテンデュー　350ml.缶　　１００円

発売待機中！カルピスソーダ

おかげさまで”愛のスコール”は完売しました。

ありがとうございました！！

リクエストがあれば復活するかもしれません。

類似商品で”カルピスソーダ”を準備いたしております！

発売予定価格は１００円です。

少々お待ちください。

週間予報では、１１月なのに２５度前後まで気温が上昇するそうです。

温かいお飲み物は、もうしばらくお待ちください。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

【無料相談】賃貸経営の基礎知識（１）

 

賃貸経営の一般知識

みなさま、こんにちは。

株式会社五識　代表取締役の田中臣治です。

ご相談に来ていただけるだけでも、本当にありがたいです。

今日のご相談は、サブリースについてです。

兼業農家（サラリーマン・稲作）のＡさんからです。

Ａさんは数年前に約２反（約２０００平方メートル）の水田を相続されました。

あと１０年弱で定年退職を迎えられるそうで、定年後は１反分を残して、１反を売却しようかどうしようかと悩んでいらっしゃいました。

すると、どこかから聞きつけたのか、大手の建築会社や某賃貸専門業者などから営業の電話や資料送付がはじまりました。

Ａさん自身も、定年後はできるだけのんびりしたいと考えていらっしゃったので、定期的な家賃収入がある賃貸経営を考えるようになったそうです。

しかし、最近、新聞やネットニュースでは、サブリースや賃貸経営で苦しくなった人々の状況が取り上げられることが多くなりました。

それを見たＡさんは、どうしたものかと相談にいらっしゃいました。

一時期、テレビコマーシャルでも、一括借り上げやサブリースといった賃貸経営方式がよく放映されていました。

そこでもメリットが謳われていましたし、Ａさんもかなりご存知でした。

そもそも、サブリース（一括借り上げ）とは、

オーナーが建てたアパートなどを一括で借り上げて、毎月一定額の賃料をオーナーに支払う、（「転貸」）というものです。

主なメリット

• 賃借人（転借人）とのお金のやり取りをしなくて良い。→未払いや請求にわずらわされない。
• 管理費用や広告等費用の負担をしなくて良い。→オーナーが入居者の募集、修繕・原状回復等をする必要がない。
• 毎月一定額の賃料が得られる。
• 相続税等の計算がしやすい。

これだけ見ると、

何もせずにお金が入ってくるんだ！

と考えがちですが……

考えられるデメリット

１）オーナーが賃貸物件を建設しなければならない＝建築費用の負担

田んぼから宅地にするためには宅地造成が必要になります。

また、水分を多く含む土のままでは、建物の基礎が傾きますので地盤改良等も必要になります。

［宅地造成費の金額表］でググってみると、国税庁のサイトから、各都道府県ごとの表が出てきます。

福岡県では……

整地・地盤改良を１０００平米分おこなうと、単純計算で２５０万円。

５０ｍ×２０ｍの角地と仮定して土留めが７０ｍ分、約４３３万円。

１ｍかさ上げするとして１０００立米分、単純計算で７１０万円。

宅地造成費用だけで、最低でも約１４００万円はかかります。

どのような賃貸物件にするかによりますが、おしゃれでイマドキな建物であれば、億単位の費用負担を覚悟しなければなりません。

２）募集家賃≠オーナーの収入

立派なアパートが建築されました。

１室１０万円で募集広告が出ています。

あっという間に１０室満室になりました。

しかし、オーナーは毎月１００万円手に入れることはできません。

管理・広告・修繕などはサブリース会社がおこなうわけです。

一般的に、オーナーには満室家賃の８割が支払われるといいます。

一時期マスコミを賑わせたサブリース問題は、

「満室ではないから８割も払いません」

「○○費、○○費、○○費などで２割負担してください」

「経年劣化で募集家賃がさがりますので支払額も下がります」

などと、後出しじゃんけん並みに、ズル賢いやり方でボロ儲けした会社が存在した（今も残っている）のです。

もともと資産家ということであれば、痛くも痒くもないかもしれません。

しかし、現実には、建築費用等が支払えず、任意売却せざるを得なくなったり、抵当権が実行されたりして、住む家も何もかも失った……という人も存在します。

デメリットの補足

１）の内容の補足ですが、どこに建築を依頼するのかで大きく変わります。

「億単位の費用負担」と書きましたが、良心的な建築会社に依頼すれば、品質も良く、費用はかなり抑えられます。

気をつけていただきたいのは、宅地造成から物件管理まで一括して「任せてください！」という企業です。

企業の立場に立ってみましょう。

家賃収入は、８割方オーナーに流れていきますので、ほぼ期待できません。

（それでも家賃の２割＋敷金＋礼金＋手数料＋○○料など請求する場合あり）

あなたがこの会社の社長なら、どこで儲けますか？

宅地造成や建築費用などですよね？

宅地造成は上記のような基準がありますが、建築費用はだれが見積もりますか？

一般人は設計図を見てもわかりませんし、わざとらしく専門用語を使うので、もっとわからなくなります。

説明を聞いて『あー、はい、はい。へー、そーなんですねー』と言っているうちに、億単位に跳ね上がるんです。

さらに悪質な企業は、断熱材や構造上必要な材料を、勝手にサイズ変更したり、中抜きしたりします。

（この企業は倒産しましたので、オーナーさんは泣き寝入りです）

２）の内容の補足ですが、自分でできることは自分でやってみる、というのも手です。

• １０室満室で８０万円　or　８室入居で８０万円
• 知らない人１０人　or　自分が面接した人８人
• 敷金は管理会社へ　or　敷金は自分が管理
• 修理修繕他人任せ　or　修理修繕は自分でやる

お金の管理も修理修繕も、何もしたくない！　という方は一括借り上げシステムを利用した方がいいと思います。

ただ、支払いの免責期間や上記のような追加の支払い等は考えておく必要があります。

一方、設計図の段階から一緒に物件を造っていくことで、愛着がわいてきますし、修理修繕も判断しやすくなります。

愛着がわいた建物に、見ず知らずの他人を住まわせるよりも、入居希望の段階でヒトトナリがわかっている人物を住まわせる方がいいでしょう。

また、１００円ショップに売っている出納帳を１１冊買ってきて、各部屋ごとの入出金状況を管理するだけでも、立派な管理ですし「脳活」にもなります。（１冊は全体にかかる費用、固定資産税などの計算に使う）

と、このようにＡさんにはおおまかなメリットとデメリットをお伝えしました。

Ａさんの土地は、利便性がよいので、月極駐車場や事業用定期借地でも良いのではないかと提案しました。

もちろん良心的な管理会社やサブリース会社もあります。

甘い言葉に誘われて、１社だけに決めるのではなく、見比べ・聞き比べ、自分や家族が納得できるカタチで賃貸経営を考えると良いと思います。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。